森法律事務所(愛知・名古屋の弁護士)

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不動産問題

不動産 Q&A For Indivisual Client

賃貸マンション経営をしていますが、ある借主が行方不明になってしまいました。これまでに6か月分の家賃が滞納になっています。本人には戻ってくる意思はないと思うので、部屋の中のものを処分しても大丈夫でしょうか。

すでに6か月分の賃料が滞納となっているのであれば、賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除することが可能ですが、借主が行方不明の場合には、解除の意思表示を伝えることができません。

また、賃貸借契約において、「行方不明となった場合には、残置物を処理することができる」という条項があった場合でも、後に行方不明者が出てきて、高価なものを勝手に処分したと文句を言われるというトラブルが起きないとは限りません。

そこで、賃貸借契約を解除し、借主の残置物を処分するためには、「賃貸借契約を解除し部屋の明け渡しを求め、かつ未払賃料を請求する」という裁判を起こすという方法をとるのが無難といえます。 行方不明なので、裁判はいわゆる欠席裁判となりますが、判決に基づく強制執行により、部屋の明け渡しを行い、残置物の処理も可能になります。

コストはかかりますが、行方不明の借主やその関係者から後に「大事なものを勝手に処分した」と文句を言われるリスクを避ける方法としてはこの堅いやり方がお勧めです。

戦後間もなく建った木造の3軒長屋を所有しています。老朽化が激しいので、取り壊して駐車場にでもしたいのですが、賃借人たちに出て行ってもらうことはできるのでしょうか。

建物が朽廃した場合には賃貸借契約は(当然に)終了するとされていますが、裁判例を見ると、朽廃による契約終了が認められるためのハードルはかなり高いといえます。

ただし、朽廃による契約終了が認められない場合でも、老朽化により修理・補修に多額に費用がかかるような場合、そして現行家賃でそれを賄うことができないような場合には、賃貸借契約の更新拒絶や解約における正当事由の一要素となり、結果として賃貸借契約の終了が認められる可能性もあります。

まずは、賃貸人側の事情を話して、借家人と交渉することから始めたらどうでしょうか。

海外に転勤が決まり家族で移住することになりました。3年前に購入したばかりの分譲マンションを、転勤の間だけ、賃貸するということができるでしょうか。

通常の借家契約では、賃貸期間を定めていても、「正当の事由」がないと賃貸人からの契約の更新拒絶は認められないため、一度貸すと賃貸人の都合に合わせて明け渡しを求めることが難しくなるのですが、「定期借家制度」を利用すると、予め設定した賃貸期間の満了により契約は終了し、更新されません。

この定期借家契約を結ぶには、公正証書等の書面によって契約する必要があります。

また、あらかじめ、賃借人に対して、契約の更新がなく、期間の満了によって賃貸借契約が終了することを説明した書面(事前説明書)を交付する必要があり、かつ、この書面は、定期借家契約とは別の文書で行う必要があります。

定期借家契約の期間中は、賃貸人から契約を解約することはできませんので、例えば当初3年の予定が早まり2年で帰国することになったというような場合でも、(賃借人が同意してくれれば別ですが)賃貸借契約を終了させることはできず、この点は注意が必要です。

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